物業(yè)管理怎樣申報(bào)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證

　　物業(yè)ISO9001認(rèn)證的審核與傳統(tǒng)行業(yè)有許多不同的地方，無(wú)論從審核依據(jù)，還是從文件審核和現(xiàn)場(chǎng)審

　　核都不一樣。這一方面要求審核員有較強(qiáng)的物業(yè)管理知識(shí)，另一方面也要有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。下面簡(jiǎn)單談?wù)劇?/p>

　　一、物業(yè)ISO9001認(rèn)證審核依據(jù)

　　1． ISO9001：2015質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。

　　2． 物業(yè)管理公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)及相關(guān)的質(zhì)量管理體系文件。

　　3． 適用于物業(yè)管理公司的法律、法規(guī)和其他要求，如：建設(shè)部1994年3月頒布的33號(hào)令《城市新建住宅

　　小區(qū)管理辦法》、建設(shè)部1995年發(fā)布的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、1996年3月起施行的《城市住宅

　　小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》以及各地方政fu府主管部門發(fā)布的房屋及其設(shè)備維修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)

　　基本要求，如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

　　二 、物業(yè)ISO9001認(rèn)證審核要點(diǎn)與取證方法

　　根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的基本要求，依據(jù)ISO9001：2015標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)證審核時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┪募彶?。

　　文審檢查質(zhì)量管理體系文件與ISO9001：2015標(biāo)準(zhǔn)的符合性和充分性，應(yīng)注意審查剪裁的合理性，如7

　　．3，假設(shè)某高級(jí)公寓一位業(yè)主要求物業(yè)管理公司的管家為其孩子策劃一場(chǎng)在會(huì)所里的生日晚宴，那么恐

　　怕菜單的設(shè)計(jì)以及整個(gè)活動(dòng)過(guò)程的設(shè)計(jì)都不能刪減；另外，應(yīng)特別注意對(duì)質(zhì)量方針和目標(biāo)的評(píng)審，如對(duì)質(zhì)

　　量方針保持持續(xù)改進(jìn)的承諾，為質(zhì)量目標(biāo)的制定提供框架以及對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的量化等要注意其是否滿足標(biāo)準(zhǔn)

　　要求；還有，文審的目的之一是為制定審核計(jì)劃提供依據(jù)，因此，文審應(yīng)考慮受審核方的規(guī)模、是否有多

　　現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)規(guī)模及復(fù)雜程度、以及外包過(guò)程的識(shí)別和控制，如：綠化外包、停車場(chǎng)外包等。

　　現(xiàn)場(chǎng)審核時(shí)還需對(duì)質(zhì)量管理體系文件的適宜性和可操作性進(jìn)行進(jìn)一步的審查。

　?。ǘ┈F(xiàn)場(chǎng)審核。

　　首先，編制審核計(jì)劃應(yīng)體現(xiàn)過(guò)程方法，ISO9001：2015強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)地識(shí)別和管理組織所應(yīng)用的過(guò)程，包

　　括產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程和其支持過(guò)程（即管理過(guò)程），特別強(qiáng)調(diào)這些過(guò)程之間的相互作用，因此，審核計(jì)劃可按

　　部門來(lái)編寫(xiě)，但應(yīng)注明相應(yīng)的活動(dòng)或過(guò)程，應(yīng)注意把專業(yè)小類審核員安排在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程和產(chǎn)品或過(guò)程的

　　測(cè)量過(guò)程的審核上，以確保審核有效進(jìn)行。

　　其次，現(xiàn)場(chǎng)審核時(shí)，應(yīng)按“目標(biāo)——策劃——實(shí)現(xiàn)——測(cè)量和監(jiān)控——改進(jìn)”的過(guò)程方法進(jìn)行，并記

　　錄檢查單。另外，特別要注意過(guò)程間相互作用的接口以及職能部門的接口。

　　例如，審核保潔綠化部的保潔服務(wù)。其質(zhì)量目標(biāo)比如說(shuō)是道路、樓梯等公共場(chǎng)所的日清掃率100％，

　　保持干凈率80％ （干凈時(shí)間／24小時(shí)），那么，該部是如何策劃的，有沒(méi)有形成三級(jí)文件，如何按文件

　　實(shí)現(xiàn)的，如何自行測(cè)量的，測(cè)量的結(jié)果是多少，又是怎樣改進(jìn)的？這些內(nèi)容都應(yīng)該在檢查單上有所體現(xiàn)。

　　另外，該部策劃的結(jié)果可能包括在人員、設(shè)備等資源方面的要求，這些又如何與采購(gòu)部的采購(gòu)過(guò)程、人力

　　資源部的招聘、培訓(xùn)等過(guò)程接口？?jī)?nèi)部溝通情況怎樣？還有，除該部自行測(cè)量外，是否還有質(zhì)管部抽檢？

　　等等，這些問(wèn)題在審核時(shí)也應(yīng)考慮到。

　　該部的綠化管理以及其他部門的相應(yīng)過(guò)程也可按此思路進(jìn)行審核。

　　第三，保安服務(wù)和消防管理既是關(guān)鍵過(guò)程又是特殊過(guò)程，一般的物業(yè)管理公司都由一個(gè)部門來(lái)管，并

　　且就叫保安部，保安人員兼負(fù)責(zé)消防。

　　審核該部的保安服務(wù)時(shí)，一要查保安交接班記錄，門衛(wèi)、巡視都得有人簽字，保證24小時(shí)有人值守；

　　二要查現(xiàn)場(chǎng)保安值勤情況；三要查現(xiàn)場(chǎng)安全標(biāo)志；四要查緊急情況預(yù)警及處理措施。另外，保安人員應(yīng)是

　　經(jīng)過(guò)保安公司專門培訓(xùn)且考核合格的。

　　至于消防管理，保安人員應(yīng)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，現(xiàn)場(chǎng)審核時(shí)，一方面可以查培訓(xùn)記錄，另一方面還要

　　詢問(wèn)在場(chǎng)的保安人員是否熟悉消防設(shè)施設(shè)備的位置及使用方法等；另外，要對(duì)照消防平面圖現(xiàn)場(chǎng)查看消防

　　設(shè)施設(shè)備，標(biāo)志是否明顯，是否完好可用，對(duì)照緊急疏散示意圖現(xiàn)場(chǎng)查看緊急疏散通道是否暢通，照明設(shè)

　　施是否有效，引路標(biāo)志是否完好，當(dāng)然還要查一下定期巡視、檢修記錄。

　　當(dāng)該物業(yè)有停車場(chǎng)且停車場(chǎng)也歸保安部管理時(shí)，如收費(fèi)，則應(yīng)派有專人看管。現(xiàn)場(chǎng)審核時(shí)，應(yīng)注意收

　　費(fèi)是否符合規(guī)定，停車環(huán)境是否安全等。

　　第四，審核工程部的維修服務(wù)過(guò)程時(shí)，首先應(yīng)看質(zhì)量目標(biāo)，比如：投訴處理率100％，受理報(bào)修后，

　　15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，一次修好率99．5％，?。ㄓ茫魸M意率99％等，其次查一查住戶報(bào)修記錄、維修

　　服務(wù)回訪記錄，審核員也可以且有必要親自走訪業(yè)主和住戶。

　　另外，工程部一般還負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修，同樣，首先問(wèn)一問(wèn)這方面的質(zhì)量目標(biāo)，如：公

　　共設(shè)施設(shè)備完好率；其次，要查看設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄，年度養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃及維修記錄，并且要現(xiàn)場(chǎng)查看設(shè)

　　施設(shè)備是否正常運(yùn)行。其中，尤其要注意電梯系統(tǒng)，應(yīng)查看（l）電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證；（2）維修保

　　養(yǎng)合同；（3）每日巡視記錄；（4）運(yùn)行環(huán)境的保養(yǎng)記錄；（5）現(xiàn)場(chǎng)電梯運(yùn)行通風(fēng)、照明、安全設(shè)施設(shè)

　　備齊全并完好有效，轎廂、井道清潔，電梯按規(guī)定的時(shí)間運(yùn)行。

　　第五，如屬二次供水，現(xiàn)場(chǎng)審核時(shí)一定要索要（1）二次供水衛(wèi)生許可證；（2）操作人員健康合格證

　?。唬?）水質(zhì)化驗(yàn)單，并注意水箱周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染的隱患。

　　最后，應(yīng)審核特種作業(yè)人員持證上崗情況。如：電梯工的電梯維修上崗證，電工的電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證和

　　特種作業(yè)操作許可證，消防中控人員的消防中控室操作管理人員培訓(xùn)考試合格證，直燃機(jī)設(shè)備人員的安全

　　技術(shù)培訓(xùn)合格證，鍋爐工的司爐工上崗證等。另外如果電梯管理、水箱清洗、鍋爐供暖等工作均由分包方

　　負(fù)責(zé)，則應(yīng)檢查分包方相關(guān)資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、分包方企業(yè)簡(jiǎn)介等）、雙方簽訂的服務(wù)合同責(zé)權(quán)

　　利是否明確、營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否包括相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容、以及對(duì)分包方評(píng)價(jià)記錄、分包方（水箱清洗）工作

　　記錄、電梯巡檢（月檢）記錄另視具體情況進(jìn)行檢查。

　　物業(yè)ISO9001認(rèn)證了隨著科技的發(fā)展會(huì)有很多新情況出現(xiàn)。如很多高科技得到應(yīng)用，比如：小區(qū)網(wǎng)絡(luò)

　　、通訊系統(tǒng)，小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)，小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)，車輛管理及收費(fèi)系統(tǒng)，給排水控制系統(tǒng)，門警

　　系統(tǒng)，電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理發(fā)展得越來(lái)越智能化，這就要求審核員不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)，

　　不斷接受新鮮事物，才能對(duì)物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性做一次客觀公正的審核和評(píng)價(jià)。

　　投標(biāo)加分項(xiàng)目：

　　1.中國(guó)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證:十環(huán)標(biāo)志

　　2.企業(yè)信用評(píng)價(jià)AAA級(jí)信用企業(yè)

　　3.中國(guó)中小企業(yè)誠(chéng)信示范單位

　　4.守合同重信用企業(yè)

　　5.ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證

　　6.ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證

　　7.OHSAS18001職業(yè)健康安全管理認(rèn)證

　　物業(yè)管理怎樣申報(bào)ISO9001質(zhì)量認(rèn)證

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